L’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) couvre le propriétaire d’un bien mis en location à Nice : le bâtiment, sa responsabilité civile de propriétaire et, selon les contrats, la perte de loyers. En copropriété, une assurance couvrant au minimum votre responsabilité civile de copropriétaire non occupant est obligatoire depuis la loi Alur, quel que soit le type de location. Elle ne remplace ni l’assurance de votre locataire, ni celle de la copropriété : elle comble le trou de garantie entre les deux. Courtier indépendant à Nice depuis 2008, Garrapit Assurances compare les contrats PNO du marché pour votre bien.
Vous louez un appartement à Nice, un studio à Cannes ou une maison dans l’arrière-pays ? Garrapit Assurances, cabinet indépendant dirigé par Fabrice Garrapit depuis 2008 (ORIAS n°08045050), vous aide à y voir clair : vous avez besoin d’une assurance PNO, et probablement pas de celle que vous croyez. La plupart des propriétaires bailleurs découvrent deux choses trop tard : que l’assurance de leur locataire ne les protège pas, et que leur contrat n’est pas adapté au type de location qu’ils pratiquent réellement.
Cette page traite la PNO en location classique : location vide, location meublée à l’année et LMNP. Si vous louez en meublé touristique de courte durée, les règles diffèrent sur plusieurs points et notre page dédiée à l’assurance PNO pour la location saisonnière à Nice les détaille.
Qui doit souscrire une assurance PNO à Nice ?
Tout propriétaire qui met son bien en location sans y résider. En copropriété, la souscription d’une assurance PNO comportant au minimum la responsabilité civile est obligatoire depuis la loi Alur du 24 mars 2014, que le logement soit loué vide, meublé ou vacant entre deux locataires.
La PNO concerne un profil précis : celui qui possède un logement qu’il n’occupe pas. Cela englobe plus de situations qu’on ne l’imagine. Sont concernés le bailleur classique en location vide, le loueur en meublé, le propriétaire d’un bien vacant en attente de relocation ou de vente, celui dont le logement est en travaux, et le propriétaire d’un garage, d’une cave ou d’un local loué séparément.
À Nice, où l’essentiel du parc est en copropriété, l’obligation est donc quasi systématique dès lors que vous louez. Si vous occupez votre logement, c’est une assurance habitation classique qu’il vous faut, pas une PNO.
Location vide, meublée ou LMNP : quelle PNO selon votre type de location ?
Le contrat PNO se choisit selon ce que vous louez et comment. Un logement vide, un meublé à l’année et un meublé touristique n’exposent pas aux mêmes risques et n’appellent ni les mêmes garanties, ni les mêmes clauses contractuelles.
| Type de location | Ce que la PNO doit couvrir | Le point de vigilance |
|---|---|---|
| Location vide (bail 3 ans) | Le bâtiment, votre responsabilité civile de propriétaire, la perte de loyers | Le mobilier n’a pas à être assuré ; en revanche, les embellissements que vous avez financés doivent l’être |
| Location meublée à l’année, LMNP (bail 1 an, 9 mois étudiant) | Idem, plus le mobilier et les équipements que vous fournissez | Vérifiez le plafond mobilier : il est souvent trop bas pour un meublé réellement équipé |
| Meublé touristique, courte durée (Airbnb, Abritel) | Idem meublé, plus une clause de location saisonnière | Beaucoup de contrats PNO excluent la courte durée : à vérifier explicitement |
| Garage, cave, local loué séparément | Le bien et votre responsabilité civile de propriétaire | Souvent oublié : c’est le bâti et votre responsabilité de propriétaire qui sont en jeu, pas le véhicule qui y stationne |
La distinction vide / meublé n’est pas cosmétique. En meublé, vous assurez des biens qui vous appartiennent et qui subissent l’usage de vos locataires : le plafond mobilier de votre contrat devient un paramètre central, alors qu’il est secondaire en location vide.
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Faire vérifier mon contratSCI, indivision ou société : qui souscrit le contrat ?
La PNO se souscrit au nom du propriétaire juridique du bien. Pour une SCI, c’est la société qui souscrit, pas les associés. Pour une indivision, le contrat est en pratique souscrit au nom d’un représentant de l’indivision ; en cas de sinistre, l’assureur vérifie le titre de propriété et règle l’indemnité contre signature d’une quittance par l’ensemble des indivisaires.
Pour un bien détenu en SCI, c’est donc la société, en tant que propriétaire non occupant, qui doit apparaître comme souscripteur au contrat, et non le gérant ou un associé à titre personnel.
En indivision (succession, achat à plusieurs), l’assurance est le plus souvent souscrite au nom d’un représentant de l’indivision, avec mention explicite du bien assuré. En cas de sinistre, l’assureur vérifie le titre de propriété et demande une quittance d’indemnité signée par l’ensemble des indivisaires avant de verser l’indemnisation. Si le propriétaire réel n’est pas correctement identifié ou si l’indivision n’est pas clarifiée, la prise en charge peut être ralentie ou contestée : d’où l’intérêt d’établir la PNO au bon nom dès la souscription.
PNO, locataire, syndic : qui indemnise, et qui paie la franchise ?
L’assurance de l’immeuble couvre plus que les parties communes : les parties immobilières privatives de votre lot en font aussi partie. Mais rien ne garantit qu’elle intervienne, et quand c’est le cas, une franchise parfois lourde peut vous incomber. L’assurance PNO existe pour ces cas-là.
L’assurance de votre locataire couvre ses biens personnels, sa responsabilité civile d’occupant et les risques locatifs. Elle peut donc indemniser des dommages causés à votre logement, mais à deux conditions strictes : que sa responsabilité soit établie, et que son contrat soit réellement à jour. Dans tous les autres cas, elle ne fait rien pour vous : sinistre sans responsable identifié, locataire non assuré malgré le bail, ou logement inoccupé.
L’assurance de l’immeuble, souscrite par le syndic, couvre les parties communes mais également les parties immobilières privatives de votre lot. C’est une idée fausse répandue que de la croire limitée aux communs. Son intervention n’est pour autant jamais automatique : sur un dégât des eaux, elle dépend des conventions d’indemnisation entre assureurs, de leur application ou non à votre situation, et de la nature du sinistre. Selon les cas, elle prend la main, ou pas.
Quand elle intervient, une franchise peut rester à votre charge, sans que ce soit systématique non plus. Certains contrats d’immeuble n’en comportent aucune, et une franchise ne vous est en principe pas opposée si vous n’êtes pas responsable du dommage. Mais lorsqu’elle s’applique, le montant surprend : à Nice, des franchises de plusieurs milliers d’euros en dégât des eaux existent sur des contrats d’immeuble. C’est un des rôles les plus sous-estimés de l’assurance PNO lorsque le contrat le prévoit : absorber tout ou partie de cette franchise le jour où elle tombe.
Restent également à votre charge sans PNO : votre responsabilité civile de propriétaire si le bien cause un dommage à un tiers, le mobilier et les embellissements que vous avez financés, la perte de loyers pendant le temps nécessaire aux travaux, et les dommages survenus pendant que le logement est vide. Ce dernier cas est celui auquel personne ne pense au moment de souscrire.
Votre bien est vide, entre deux locataires ou en travaux : êtes-vous couvert ?
Oui, pour une vacance courte : c’est l’un des intérêts principaux de la PNO, qui couvre le logement lorsqu’aucun locataire n’est là pour l’assurer. Deux situations font exception et demandent une formule adaptée : les travaux, souvent exclus des contrats standards, et l’inoccupation prolongée de plusieurs mois, qui peut suspendre voire exclure certaines garanties.
Une vacance locative courte n’a rien d’exceptionnel : quelques semaines entre deux baux, une succession en cours, un bien mis en vente. Pendant ces périodes, un chauffe-eau qui cède ou une fuite non détectée peut endommager votre appartement et ceux du dessous, sans aucun contrat d’occupant pour intervenir.
Les travaux méritent une attention à part : la plupart des contrats PNO standards ne couvrent pas un bien en chantier, l’exposition au risque y étant jugée trop différente d’une location classique. Il en va de même au-delà d’une inoccupation prolongée de plusieurs mois consécutifs : certains contrats se limitent à suspendre les garanties dégâts des eaux et bris de glace, d’autres excluent purement et simplement l’ensemble des garanties. Dans ces deux cas, travaux ou vacance durable, signalez-le à votre assureur : il existe des formules PNO spécifiquement dédiées, à souscrire en amont plutôt qu’à découvrir après un sinistre.
Votre bien va rester vide quelques mois ? C’est précisément là que les contrats standards vous lâchent. Faites le point avant, pas après.
Couvrir mon bien vacantQue faire en cas de sinistre dans votre bien locatif à Nice ?
Le délai de déclaration est de 5 jours ouvrés pour un sinistre courant, 2 jours ouvrés en cas de vol, et 30 jours après la publication de l’arrêté au Journal officiel pour une catastrophe naturelle. Un retard peut entraîner une réduction, voire un refus d’indemnisation.
- Sécurisez et limitez l’aggravationCoupez l’eau ou l’électricité si nécessaire. Votre assureur peut réduire l’indemnisation si des mesures conservatoires évidentes n’ont pas été prises.
- Déclarez dans les délais5 jours ouvrés pour un dégât des eaux ou un incendie (article L113-2 du Code des assurances), 2 jours ouvrés pour un vol. Pour une catastrophe naturelle, 30 jours après publication de l’arrêté au Journal officiel (article L125-2), délai porté de 10 à 30 jours depuis le 1er janvier 2023.
- Rassemblez les preuvesPhotos datées, factures d’achat, état des lieux d’entrée et de sortie, devis de réparation. En location meublée, un inventaire à jour du mobilier change tout au moment de l’indemnisation.
- Prévenez le syndic si les parties communes sont en causeUn dégât des eaux venant d’une colonne commune relève de l’assurance de l’immeuble. Les deux assureurs devront se coordonner, et c’est souvent là que les dossiers s’enlisent.
- Mandatez votre propre expert sur les gros sinistresPour un sinistre à fort enjeu, vous pouvez mandater votre propre expert d’assuré face à celui de la compagnie. Ses honoraires sont généralement pris en charge par votre contrat, sauf dans certaines formules économiques : à vérifier avant d’en avoir besoin. C’est le moment où l’accompagnement d’un courtier pèse le plus.
La prime PNO est-elle déductible de vos revenus fonciers ?
Oui, sous conditions. La prime d’assurance PNO est une charge déductible de vos revenus locatifs si vous relevez d’un régime réel. Sous un régime forfaitaire (micro-foncier ou micro-BIC), elle ne se déduit pas séparément : l’abattement est censé couvrir l’ensemble de vos charges.
| Votre régime fiscal | Prime PNO déductible ? |
|---|---|
| Location vide, régime réel foncier | Oui, charge déductible des revenus fonciers |
| Location vide, micro-foncier | Non séparément : abattement forfaitaire |
| Location meublée, LMNP au réel (BIC) | Oui, charge déductible du résultat |
| Location meublée, micro-BIC | Non séparément : abattement forfaitaire, dont le taux dépend du classement du meublé |
Information à titre indicatif. Nous ne sommes pas conseil fiscal : validez votre situation avec votre comptable ou auprès de service-public.fr.
Combien coûte une assurance PNO à Nice ?
Il n’existe pas de grille standard : le tarif d’une assurance PNO se calcule à l’adresse. La surface, le type de location, le niveau de franchise, le plafond mobilier et l’exposition au risque du secteur font varier la prime, et les Alpes-Maritimes constituent une zone tarifaire spécifique du fait de la sinistralité climatique.
Cette zone tarifaire n’a rien d’arbitraire : le département compte 2 465 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 (source : Observatoire Régional des Risques Majeurs PACA), ce que les compagnies intègrent dans leurs grilles. Nous ne publions pas de tarifs figés, qui varieraient d’un mois à l’autre et d’une rue à l’autre. Les critères qui font bouger votre prime, eux, ne changent pas :
- L’adresse exacte du bien : premier critère dans les Alpes-Maritimes, zone tarifaire à part
- La surface et le nombre de pièces
- Le type de location : vide, meublée à l’année ou courte durée
- Le plafond mobilier à couvrir en meublé
- Le niveau de franchise retenu
- Les options : dégradations locatives, garantie squat, protection juridique
- La vacance prévisible du logement
À titre de repère, des tarifs indicatifs par nombre de pièces figurent sur notre page assurance PNO location saisonnière. Pour un montant fiable sur votre bien, demandez une étude gratuite plutôt qu’une fourchette théorique.
Passer par un courtier indépendant à Nice pour votre assurance PNO
Un bailleur en location vide, un LMNP meublé et un propriétaire qui loue à la semaine n’ont pas le même contrat, alors qu’ils achètent tous un produit qui s’appelle « PNO ». C’est ce qui rend les offres standardisées si souvent inadaptées : le contrat existe, mais la clause qui vous concernait n’y était pas. Courtier installé à Nice depuis 2008 et immatriculé à l’ORIAS sous le n°08045050, Garrapit Assurances n’est lié à aucune compagnie et compare les contrats PNO sur les points qui décident réellement de votre indemnisation : clause d’occupation, plafond mobilier, franchises, garanties en période de vacance.
Nous intervenons sur tout le département, de Nice à Cannes et d’Antibes à Menton. Selon votre projet, la PNO se complète utilement d’une garantie loyers impayés si vous louez à l’année, ou d’une assurance emprunteur renégociée si le bien est financé à crédit. Ce comparatif est gratuit pour vous, rémunéré par les compagnies d’assurance.
Vos questions sur l’assurance PNO
Une SCI doit-elle souscrire une assurance PNO ?
Oui, et le contrat doit être souscrit au nom de la SCI, propriétaire juridique du bien, pas d’un associé à titre personnel. En indivision, il est généralement souscrit au nom d’un représentant, avec mention explicite du bien assuré. Dans les deux cas, l’assureur vérifie le titre de propriété au moment du sinistre, et l’indemnisation en indivision suppose une quittance signée par l’ensemble des indivisaires.
Peut-on déduire la prime PNO de ses revenus fonciers ?
Oui si vous relevez d’un régime réel : la prime est alors une charge déductible de vos revenus fonciers en location vide, ou de votre résultat BIC en LMNP. Sous un régime forfaitaire (micro-foncier ou micro-BIC), elle ne se déduit pas séparément, l’abattement couvrant l’ensemble des charges. Validez votre cas avec votre comptable.
Mon locataire est assuré, ai-je quand même besoin d’une PNO ?
Oui. L’assurance de votre locataire couvre ses biens et sa responsabilité d’occupant, pas votre bien ni votre responsabilité de propriétaire. Elle n’intervient que si sa responsabilité est engagée et que son contrat est à jour. Elle ne couvre rien pendant les périodes où le logement est vide.
La PNO est-elle obligatoire pour une maison individuelle louée ?
Non. L’obligation légale issue de la loi Alur ne vise que les logements en copropriété. Pour une maison individuelle mise en location, aucun texte ne l’impose, mais l’absence de PNO laisse à votre charge la totalité des dommages au bâtiment et votre responsabilité civile de propriétaire.
La PNO couvre-t-elle la perte de loyers après un sinistre ?
Oui, lorsque la garantie perte de loyers figure au contrat. Si un sinistre rend le logement inhabitable, elle compense le loyer que vous ne percevez plus pendant la durée des travaux, dans les limites et la durée prévues par votre contrat. Ce n’est pas une garantie contre les loyers impayés, qui relève d’un contrat distinct.
Faut-il une assurance PNO pour un garage ou un local loué séparément ?
C’est fortement conseillé, et obligatoire si le lot se situe en copropriété. Attention à une confusion fréquente : si le véhicule qui stationne est en cause, c’est son assurance auto qui répond, pas la vôtre. Ce que vous assurez, c’est le bâti et votre responsabilité de propriétaire : chute d’un élément de structure sur un véhicule, infiltration, porte défectueuse. Un garage reste un lot dont vous répondez.
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